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新鴻基瀾石舊改項目效果圖。資料圖片
■專訪
南方日報：新鴻基地產為何對城市改造項目情有獨鐘？該類項目投資回報如何？舊改項目與普通項目在哪些方面存在差異？
3年，對於房地產開發商而言，並不算短。過去3年，保利成功超越中海、萬科，坐上瞭佛山地產市場的頭把交椅；佛山新城從一片荒蕪建成如今初具規模初有人氣；廣佛地鐵已經成為連接兩市不可或缺的交通紐帶......新鴻基瀾石項目，卻是"沉寂"瞭超過3年。
同 一年，新鴻基地產聯合富力地產、合景泰富地產，取得珠江新城內規模最大的商業用地--獵德西區地塊，該項目占地11.4萬平方米、總建築面積高達56.8 萬平方米，項目總地價達46億元，總投資額高達100億，創下珠江新城拍賣史上最大商業地塊、最大建築面積、最高投資額的紀錄。
黨的十八大召開以來，中國新型城鎮化備受關註。在黨的十八大、中央經濟工作會議和中央農村工作會議上，新一屆中央領導同志多次強調新型城鎮化並進行嘉義市西區二胎房貸瞭重點部署。這向國內外發出一個強烈的信號：新型城鎮化將成為撬動中國未來發展的一個戰略支點。
在這片3868平方公裡的廣袤土地上，造城者們正演繹著怎樣的精彩故事？即日起，《南方日報·佛山觀察》推出"造城者"系列報道，與您共同見證佛山造城者的大手筆和大魄力！
我 們原本將瀧景的目標客戶定位為廣佛買傢，但隨著限購政策的出臺，廣州客來佛山買房難免受到各種限制，但買面粉的時候沒人告訴我們面包不能賣，新鴻基沒有辦 法影響或決定政策，唯一能做的便是將腳步放慢一點，將樓盤的質量再提高一點。目前，已經有很多新鴻基地產的忠實客戶對項目非常關註。可以透露，已經有一傢 佛山外資企業與我們聯系，表示將買下2棟樓。
敬請關註"foshanleju"
到目前為止，新鴻基地產已經全額支付整個瀾石項目的購地款項81.65億元，再加上前期工程投入，新 鴻基地產對瀾石項目的當前總投資金額或已接近100億元，這一數字超過瞭保利華南2012年的佛山全年銷售總額。按照項目土地出讓合同，整個瀾石舊改項目 的用地是分批交地，預計全部交地時間為2015年。新鴻基同時對外宣稱，瀧景項目開發周期將達10年。
城 市改造項目和普通項目相比，需要投入更多的前期研發、規劃設計、公共設施，還要邀請眾多團隊共同參與。但兩類項目在經營層面較為接近，城市改造項目與普通 項目的差異，在於前者需要站在城市角度，傳承本地特色和文化以及發揮項目本身的應有價值潛力，在開發和運營時就要以城市運營出發，來進行定位、發展、規 劃、設計、建造和經營，這需要很多有經驗的人士參與。
黃少媚：並不是我們對城市改造項目特別關註，是因為這些項目的區位條件好，周邊市場成熟，開發的條件剛好適合企業的發展。
2009年底，新鴻基地產首先拿下佛山瀾石舊改部分地塊，至2010年初，將瀾石舊改A地塊全部收入囊中；同年3月份，新鴻基地產以9.5億元的"進場費"成功簽下廣州林和村舊改框架協議。此前，林和村曾與多個開發商接觸，但都沒有達成最終協議。
究竟瀧景會以怎樣的 面貌呈現在佛山市民面前？由於該項目暫無成品，尚難以定論。不過，說到佛山傳統建築文化的保持，禪城區另一著名舊改項目--嶺南天地不得不提。雖然其運營 模式及發展規劃等一直存有爭議，但就保持佛山傳統建築文化本身而言，早已為佛山市民認可和接受。
對此，業內人士分析，"這幾乎是為新鴻基量身定制"。當然，這其中是否存有貓膩，時隔多年，我們已難以調查和探究，無論過程如何，新鴻基地產成功拿下瞭這塊號稱佛山歷史上最大規模的舊改項目，並在這片廣袤的土地上耕耘瞭3年有餘。
新鴻基地產南中國總經理黃少媚：
黃少媚：新鴻基地產將按照符合市場需求的原則、適應當時市場特點來確定價格，具體價格尚不好說，但肯定不會賣"貴房"。新鴻基地產追求的是品質和服務，以及營造全新的居住感受，在佛山應當有適合的市場。
舊改探路歷程
從目前新鴻基地產對外公佈的項目 情況來看，當下項目實際情況與3年前的規劃並無二致。日前，新鴻基地產正式宣佈位於佛山瀾石片區的大型綜合項目命名為"瀧景"。"瀧景"項目總建築面積達 300萬平方米，將打造成為一個匯聚優質寫字樓、高端購物廣場、高星級酒店、優質住宅的佛山新地標項目。首批產品將於今年11月面市，主推150-400 平方米一線江景大戶型住宅，約200套，總體量超過6萬平方米。
良馬配好鞍，究竟哪 一類造城者更加適合佛山城鎮化建設？當前，眾多造城者齊聚佛山，其中不乏保利、中海、新鴻基等內地、香港地產巨頭，他們的行為是否能加速佛山的城鎮化進 程？將給佛山城鎮化發展註入怎樣的元素與活力？在諸多造城者的合力之下，佛山的城市面貌能否按照"嶺南特色國際都市"的規劃逐步呈現？
令人側目的是，在瀾石舊改項目前後兩次土地出讓過程中，均僅有一名競買人，也僅有一次報價，競買人正是新鴻基旗下的嘉薈有 限公司。再看當年土地交易掛牌文件，對地塊競買人資質要求之高令人瞠目，比如要求2008年度凈資產超過1000億元；須具備境內外開發、經營、管理大型 高檔購物中心、五星級國際知名品牌酒店、國際甲級寫字樓、高檔住宅小區等大型綜合現代化商務中心的成功案例等。
經歷瞭深圳舊改項目未果及與合作夥伴共同試水獵德村舊改項目之後，新鴻基地產或許認為自己已經摸清廣東舊改的門道。2009年底，獵德村項目建設2年之際，新鴻基地產開始以獨立的姿態在珠三角多個城市展開動作，全面介入廣東舊改。
大規模投資、長周期開發、市場前途未卜，在此情況下，新鴻基地產能否保持淡定？黃少媚表示，"完全沒有壓力"。一位不願透露姓名的業內人士如此解讀："這一規模的投資在新鴻基並非首次，作為一傢香港上市公司，新鴻基最大的優勢之一便是資金實力雄厚。"
撰文
瀧景之"前世今生"三舊地塊變身高端商住新城
黃 少媚：瀧景項目的命名和項目的發展理念相一致。新鴻基地產胸懷提升佛山城市發展水平的胸懷，該項目有如在東平河畔即將崛起的新城，此取名形象地反映瞭河畔 的優美景致。同時，命名還體現項目佛山嶺南特色和水鄉傳承。規劃設計上，項目采取水墨畫的意境，營造溪澗、花卉、垂柳、小橋流水的嶺南園林風貌，突出水鄉 的環境。建築設計上，最大化發揮江景的資源優勢，使盡可能多的單位擁有江景。在項目面市時，會有更多的體驗留給大傢。
新鴻基地產以 舊改謀取廣佛中心
瀧景不會賣"貴房"
新 鴻基地產表示，瀾石舊改項目並非一帆風順。與公司在廣州等地操盤的舊改項目不同，佛山瀾石舊改項目在規劃和建設過程當中，需要更多考慮的一點是如何實現現 代建築與佛山傳統文化相融合，具體到項目方面，黃少媚指出："瀧景項目規劃延續瞭很多佛山傳統文化，在整個社區裡面，有嶺南水鄉的設計，例如小橋流水、嶺 南園林等，為此，項目設計團隊還特地考察瞭順德清暉園等嶺南傳統園林，在建築設計上加入瞭許多傳統設計元素。"
南方日報：新鴻基獵德村項目和峻林項目取得瞭成功，有哪些經驗可以用於瀧景項目？瀧景項目有什麼特點？
黃 少媚：在廣州的城市改造項目和佛山瀧景一樣，具有十分優越的核心位置，讓新鴻基地產能充分發揮在開發理念、設計、建造、項目管理、商業運營等方面的優勢， 全力打造城市地標。這些成功的經驗其實是新鴻基地產在過去40餘年的發展歷程中積累下來的。我們將根據佛山城市的特色，更多發揮嶺南傳統文化，在過去優質 項目的基礎上，提供更好的作品。
內容來自sina新聞
時逾3年，新鴻基地產在佛山再度高調亮相。7月26日，新鴻基地產舉行"廣 佛雙城"新品發佈會，闊別公眾視野多年的禪城瀾石舊改項目隨廣州峻林、天匯廣場等明星項目一起重新登上業界舞臺；8月8日，一場聲勢浩大的"新鴻基地產五 千人詠春盛會"表演在佛山世紀蓮體育中心東廣場舉行，以上系列舉動顯然是為瞭11月份即將面市的瀾石舊改項目造勢。該項目取名"瀧景"，總建築面積300 萬平方米，商住配套一體化，幾乎相當於一座獨立小城，新鴻基地產正是幕後造城者。
2009 年底，香港地產大鱷新鴻基首次露面佛山，先後兩次總斥資81億元拍下禪城瀾石三舊改造地塊面積超過74萬平方米，幾乎包攬瀾石整個三舊改造項目，引起業內 外轟動。當時的佛山地產業界普遍折服於新鴻基強大的市場魄力，評論認為"81億元的大手筆拍地動作絕非一般規模開發商所能有，除瞭雄厚的資金實力之外，更 要求開發商對相關項目有著強大的運營能力及發展信心"。
南方日報：作為來自香港的造城者，新鴻基地產與其他內地開發商在造城方面有哪些異同？
黃少媚：不同企業對項目的發展定位、服務人群、開發風格等都會不同。新鴻基地產的發展宗旨是"核心城市，核心地標"，這也要求我們從城市的歷史、現在、未來三維出發，把握歷史，立足現在，面向未來，提供一個真正對城市發展有幫助的項目。
南方日報：瀾石項目為何取名為瀧景？
在此方面，同為香港開發商運營項目，瀧景能否看齊甚至超越嶺南天地，隻能拭目以待。
南方日報：瀧景首批產品價格如何？目標客戶是哪類？
彼 時，新鴻基地產南中國總經理黃少媚在競拍結束後接受采訪時表示："新鴻基地產決心將瀾石舊改片區打造成一個商住新城。"黃少媚坦言，新鴻基地產非常欣賞佛 山城市改造的決心和整個城市的規劃思路，廣佛同城概念提出踐行之後，佛山的發展前景比較大，值得投資。同時，由於瀾石改造項目體量巨大，也符合新鴻基地產 的發展需求。對於瀾石地塊的規劃定位，禪城區政府和新鴻基地產達成共識，即打造一個高端商住新城。
新 型城鎮化發展背景之下，土地開發和城鎮建設的升級提速或成必然；在巨大的經濟利益和社會責任推動之下，房地產商毫無懸念地成為城市建設第一人，即造城者。 由於各個地產商的特點和定位迥異，造城者的市場手筆也大有不同，而各城鎮和區域，對造城者的要求也是天差地別。
華南市場
舊改"曲折史""面粉好買面包愁賣"
經過3年多的開發，新鴻基瀾石舊改項目終於邁進入市銷售倒計時，而這隻是新鴻基地產在華南500萬平方米佈局中的一個項目。歷史信息顯示，早在2007年，新鴻基地產就曾與深圳市政府在舊改項目方面進行意向溝通，雖然後來不瞭瞭之，但奠定瞭新鴻基參與舊改的基礎。
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歷 經4年開發建設，獵德村舊改項目最終定名為天匯廣場，並於2011年底正式面市。作為在廣州首例進行嘗試的舊改項目，同時也是首個由粵港兩地三大地產商合 力打造的大型綜合體項目，從市場反應來看，獵德村項目即天匯廣場目前無疑是成功的，天匯廣場綜合體項目中的高級公寓組團"天鑾"一經推出，便以75億元的 銷售金額成為廣州城區單盤銷售額最高的公寓項目。
時 間回溯到2009年12月30日，在這一年的最後一天，佛山地產界發生瞭一件"大事"：新鴻基地產以34.6億元單槍匹馬奪得佛山瀾石3宗地塊，折合樓面 地價2688元/平方米；不足3個月後，在2010年2月22日，新鴻基地產在佛山作為唯一競拍人又以47.05億元拿下瞭瀾石舊改項目的最後4塊土地， 加上前次拿到的地塊，至此，新鴻基地產已在瀾石擲金81.65億元拿下兩大商住項目地塊，占地面積超過74萬平方米。至此，瀾石改造片區A地塊由新鴻基地 產獨得。
林 和村舊改項目即如今的峻林項目，該項目位於廣州市中心天河區，屬於中央商業區及豪宅地段，臨近廣州火車東站，交通十分便捷。根據規劃，峻林項目將打造 18.5萬平方米豪華住宅。峻林一期在去年開售，創下2小時售出10億元的成績，此後3個月內售罄。峻林二期已於今年8月入市。
回顧新鴻基地產廣東發展歷程，其中心城區大規模項目多是通過舊改方式獲得，不論是與人合作還是單身作戰，舊改或已成為新鴻基地產打開廣佛乃至華南核心市場最有效的途徑和方式，這也許與新鴻基地產對內地日益飆升的中心城區土地價格持謹慎投資態度有關。
拋 開其他，限購政策的出臺於新鴻基同樣算得上是半路殺出的"程咬金"。由於限購，瀧景原定的廣佛客戶群體量大打折扣，對此，黃少媚有些無奈，"買面粉的時候 沒人告訴我們面包不能賣"。再加上當前佛山"剛需為主，大戶型冷淡"的樓市現狀，定於11月份面市的瀧景首期一線江景大戶型住宅究竟能否撬動市場，已經成 為佛山業界共同的猜測和憂慮。
南方日報記者南盼
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/08413448284.shtml
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