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短期內無成交量大漲的因素和動力
專傢預測
劉先生去年7月份結婚，至今尚未購房。從年初，劉先生就開始瞭看房的歷程。本來新房、二手房一起看的他，最近卻不再考慮二手房，問及原因，劉先生說價格高、首付高、稅費高這"三高"讓其望而卻步："我本來是一邊在朝陽區看二手房的小戶型，一邊在通州、房山看新盤。二手房是按照銀行估值貸款，實際首付比新盤高一些。調控之後，滿五年唯一房源都在漲價，非免稅房雖然有降價的，但算上幾十萬元的稅費，其實還是漲瞭。"
東城區安樂林路附近某門店中介告訴記者，調控之後，房主報價大多數並未下降，"調控後這3個月裡，我接觸到的降價幅度較大的業主，基本上都是有換房需求，且已經交瞭買房的定金，必須在一定時間內賣房。"
據機構統計數據顯示，今年上半年新增客源量環比下降7.3%，但同比增長4.6%，新增房源量環比上漲4.7%，但同比下降33.5%。
"3月井噴"造就三年新高
律師支招二手房交易註意事項 避免陷交易糾紛
北京中原地產市場研究部總監張大偉說，"按照以往的情況，北京二手房市場如果連續三四個月以上成交量低於萬套，價格就會出現下降。但這次已經3個月低於萬套瞭，價格仍有微漲。"
市場觀察
供需矛盾仍突出，價格難降
成交價格
內容來自sina新聞
根據北京市住建委網站統計數據顯示，2013年上半年，北京二手房成交量為95244套，比2012年同期成交55816套增加70.6%。這個網簽量也創下瞭自2010年下半年以來，半年度網簽量的新高。
下半年北京二手房市場，我認為成交量和成交價格都會保持平穩。從我們監測的新增房源量和客源量的情況來看，目前也沒有在短期內出現成交量大漲的因素和動力。6月份市場成交量出現明顯反彈，已接近1萬套，但不用擔心市場過熱。北京二手房市場的月成交量，隻要在1.3萬套以內，就是在一個安全區間裡，就不用太多擔心市場過熱、價格大幅上漲的風險。如果連續兩三個月成交量都超過1.3萬套甚至更多，那就要特別關註瞭。
據鏈傢地產市場研究部統計，2013年上半年二手房住宅成交均價為27089元/平米，環比2012年下半年上漲12.3%，同比2012年上半年上漲24.7%。從月度成交均價上來看，成交均價在4月環比下滑後，連續兩月出現小幅上漲。6月二手住宅成交均價為27759元/平米，環比上漲1.66%。
北京上半年二手房成交近10萬套 3月後進入急剎車
偉業我愛我傢的統計數據顯示瞭相同的情況：北京的二手房交易均價雖然保持上漲勢頭，但從上半年各月的情況來看，房價環比漲幅已從1月份的5%回落至6月份的1.5%，目前的二手房交易均價基本穩定在2.9萬元/平米左右，房價上漲的勢頭得到初步遏制。
在民間信貸設定貸款全省皆可處理信貸銀行利率成交價格上，2012年上半年房地產市場可分成兩個階段：第一季度的價格快速上漲期和第二季度的價格相對停滯期。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析表示，3月底出臺的北京樓市調控細則，更加嚴格的限購、限貸政策以及個稅征繳比例的提高，使得購房需求大幅萎縮，隨著成交量連續三個月在低位徘徊，北京二手房價大幅上漲勢頭在一定程度上被遏制，也在一定程度上緩解瞭房價上漲的勢頭。
從大幅上漲到初步遏制
"量升價穩"將是未來主基調
雖然樓市調控依舊從嚴，但仍難以阻止首次置業、首次改善的剛需人群購房需求的釋放，預計下半年成交量將穩步回暖。另外，也正是由於限購限貸的嚴格執行，使得購房需求難以出現大幅回暖，購房需求的平穩釋放，將使得未來的房價總體保持平穩。因此，"量升價穩"將是未來北京二手房市場的主基調。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉
從月成交情況來看，2013年上半年的市場可以分成三個階段：1月和2月是需求持續釋放期。從2012年12月開始，市場開始明顯轉熱。由於網簽具有1個月左右的滯後性。到2013年1月，市場熱度已傳導到網簽數據中。這一時期，惜售和恐慌性購房交織在一起，不僅成交量持續走高，集中釋放，也推動瞭價格節節攀升。
4-6月是需求觀望期。隨著新政落地，市場重回觀望，再加上一季度的成交透支，二手房交易轉向低迷，價格漲勢也有所放緩。雖然二季度以來成交量由低谷持續走高，但依然處在政策沖擊下的緩慢恢復期中。從需求結構來看，近郊成交占比明顯上升，城區占比減小。表明市場改善性需求受到一定抑制，剛需成交占比上升。
鏈傢地產副總裁林倩
業內分析
成交套數
3月是成交井噴時期。為瞭趕搭政策末班車，躲避高額個稅，供需雙方交易熱情空前高漲，新增房源量、客源量以及成交都出現暴漲。數據顯示，3月，北京二手房成交43780套，創造瞭北京市二手房全面網簽以來的最高紀錄，也是今年上半年成交總量猛增的主因。
鏈傢地產市場研究部分析師張旭介紹，新政細則剛出臺時，買賣雙方都出現明顯觀望。但從剛剛過去的6月市場情況來看，從成交案例的議價空間以及在售房源的掛牌價調整等指標綜合來看，業主的預期也在3月遭受重創後慢慢恢復，業主讓利空間變小，調高掛牌價的案例增加。"新增掛牌房源量的下跌要遠遠高於新增客源量，導致目前的供需矛盾依然尖銳，價格上漲壓力依然不小。"
錢荒推動二手樓市出現兩大新現象：降價求全款
鏈傢地產副總裁林倩分析說，"市場的價格根本上取決於供需關系，如果成交量降低是因為供大於求，那麼價格就會下降。但這次成交量的減少，是因為需求量被限，業主惜售仍然嚴重。因此價格下降就很難。"
"三高"阻剛需，降價多為換房
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北京麥田清河東裡店的一位經紀人說，"從5月下半月開始，我們區域的二手房市場明顯回暖，且二手房報價有上漲趨勢，滿五年唯一的免稅房尤其堅挺。調控後，賣舊買新的換房需求比例更大，他們可以通過賣房解決大部分資金問題。遇到要買的房子漲價，就立刻提高賣房的報價來沖抵。"
點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-05/08332287086.shtml
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